Com o passar do tempo é cada vez mais comum as pessoas ao se aposentarem utilizarem suas economias para comprar imóveis e garantir uma renda extra. Depois de tanto sacrifício e tempos de economia o aluguel é uma forma de garantir um futuro mais tranquilo. No entanto, esperando por este momento está o governo, que entra na brincadeira querendo sua parte, então o valor é tributado pelo Imposto de Renda Pessoa Física. Como isso funciona?

Para conhecimento, o Art. 631 do RIR/1999 diz: Estão sujeitos à incidência do imposto na fonte, calculado na formado art. 620, os rendimentos decorrentes de aluguéis ou royalties pagos por pessoas jurídicas a pessoas físicas. Lembrando que mesmo estes rendimentos recebidos de pessoas físicas os valores serão devidos, não sendo retidos na fonte, os mesmos serão apurados na declaração de ajuste anual. O imposto que tem incidência sobre o aluguel pode chegar a 27,5%, conforme tabela progressiva do IRPF, além do IRPF ainda é cobrado 15% de IRPF quando a venda existir ganho de capital. Para exemplificar vamos usar os seguintes dados:

Cálculo do Imposto de Renda – Pessoa Física

Aluguel	R$ 20.000,00
Alíquota	27,5%
IR calculado	R$ 5.500,00
Parcela deduzir	R$ 869,36
IR APURADO	R$ 4.630,64

 

Diante do cálculo acima, vamos buscar uma forma de reduzir esta carga tributária, a forma é simples, exige um investimento inicial e traz ganhos excelentes no médio e longo prazo, sendo que para garantir se faz necessário a ajuda de um profissional da área contábil, este poderá auxiliar e direcionar qual caminho seguir para usufruir dos benefícios gerados por uma administradora de bens próprios, sendo esta a responsável pelo imóvel. Vamos utilizar outro exemplo para mostrar:

Receita
R$ 20.000,00
Base de cálculo presumido 32% da receita
R$ 6.400,00
Alíquota
15%

Cálculo do Imposto de Renda – Pessoa Jurídica

IR calculado	R$ 960,00
CSSL (9% sobre a base de cálculo)	R$ 576,00
PIS (0,65% sobre a receita)	R$ 130,00
COFINS (3% sobre a receita)	R$ 600,00
TOTAL APURADO	R$ 2.266,00

 

A Diferença é de R$ 2.364,64 sendo mais vantajoso a pessoa jurídica, feito esse cálculo é hora de analisar outras vantagens e desvantagens na utilização de uma Administradora de bens imóveis próprios:

Vantagem

• Imposto menor
  • Como verificamos o imposto mensal é de aproximadamente 12% do valor do aluguel
  • Tributado em aproximadamente 6% na venda do imóvel incluindo todos os impostos

 

• Sucessão
  • Na transmissão aos herdeiros, não serão os imóveis incluídos no processo de inventário, mas sim as quotas da empresa, ainda é possível fazer doação das quotas em vida.

 

Investimento

• Despesas Iniciais
  • Com a abertura da empresa
  • ITBI (imposto sobre transmissão de bens imóveis) na transferência de PF para PJ

Diante dos exemplos, incluindo o custo de uma contabilidade mensal, podemos concluir que existem vantagens interessantes e com volume financeiro suficiente para uma consulta especifica sobre o assunto. Lembrando que o valor apurado na escrituração contábil da empresa é distribuído, lançado posteriormente como isento na declaração do imposto de renda pessoa física.

1 – Base Legal

Foi publicado em outubro de 2005 o Ajuste Sinief nº 07/2005 que instituiu a Nota Fiscal Eletrônica – NF-e.

2 – Definição

Nota Fiscal Eletrônica – NF-e, é documento emitido e armazenado eletronicamente, com o intuito de documentar operações e prestações, cuja validade é garantida pela assinatura digital do emitente, antes da ocorrência do fato gerador.

A NF-e impressa não terá validade visto que sua existência é apenas digital. Para transitar a NF-e será representada pelo DANFE (Documento Auxiliar da NF-e).

As obrigatoriedades previstas no Protocolo ICMS 10/2007 aplicam-se aos contribuintes que exercem efetivamente as atividades econômicas relacionadas no respectivo Protocolo, referente as etapas ocorridas nos anos de 2008 e 2009.

3 – Obrigatoriedade

As obrigatoriedades previstas no Protocolo ICMS 42/2009 aplicam-se aos contribuintes enquadrados – nos códigos da Classificação Nacional de Atividades Econômicas – CNAE. Deve-se considerar o código da CNAE principal do contribuinte, bem como os secundários, conforme conste ou, por exercer a atividade, deva constar em seus atos constitutivos ou em seus cadastros junto à Receita Federal do Brasil (RFB) e no cadastro de contribuinte do ICMS dos Fiscos Estaduais.

3 – Documentos Substituídos

A NF-e substitui a nota fiscal modelo 1 e 1-A em todas as hipóteses previstas na legislação em que esses documentos possam ser utilizados. Inclui: a Nota Fiscal de entrada, Nota Fiscal de saída operações internas e interestaduais, operações de simples remessa, importação, exportação entre outras.

Com a obrigatoriedade da Nota Fiscal Eletrônica, a pergunta que fica para muitos empresários é se já estão obrigados a emitir NFe. Nós podemos lhe dizer que você provavelmente esteja obrigado a emitir Nota Fiscal Eletrônica.

A obrigatoriedade da NFe pode ser resumida da seguinte forma:

• MEI (Micro Empreendedor Individual): Não é obrigado a emitir NFe, conforme redação da Cláusula Primeira, § 2º, VI, do Protocolo ICMS 10/07 que diz: “VI – o disposto neste protocolo não se aplica ao Microempreendedor Individual – MEI, de que trata a lei do Simples Nacional (LC 123/2006).

 

• Demais empresas optantes pelo Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real (LTDA, SA, EIRELI etc):

1. Qualquer empresa que tenha atividade de transformação, como indústrias, fábricas etc, está obrigada a emitir Nota Fiscal Eletrônica.
2. Quase a totalidade das demais empresas que vendam para pessoas físicas ou jurídicas são obrigadas a emitir Nota Fiscal Eletrônica.

Com a emissão da Nota Fiscal Eletrônica,é possível adequar-se e estar legal em suas finalidades, mesmo não sendo obrigado, evitando multas e desconfortos que podem atrapalhar sua empresa.

Obrigatoriedade das Microempresas de emitir NFe no Paraná?

A obrigatoriedade poderá ser verificada mediante consulta ao Cadastro de ICMS no site oficial do estado. Os contribuintes do estado do Paraná estão obrigados a emitir nota fiscal eletrônica seguindo a Norma de Procedimento Fiscal nº 95, de 2009 e na Resolução 145, de 2015.

Criada em 2009, o MEI (Microempreendedor Individual) precisa se enquadrar nas regras da Receita Federal e da Previdência Social. Além de pagar mensalmente o DAS, existe também a Declaração Anual Simplificada do MEI.
Como toda empresa, o Microempreendedor Individual precisa de um contador para assinar sua contabilidade e manter-se em dia com o fisco, protegendo-se dos riscos que lhe causem prejuízos. Pela Lei, os escritórios de contabilidade devem prestar assessoria gratuita ao MEI em sua inscrição e também à primeira Declaração Anual Simplificada. No entanto, serviços adicionais estão fora da regra.
Surge então uma questão importante: Como declarar os ganhos com a atividade MEI no IRPF?
Precisamos abordar esse assunto levando em conta que para a declaração do IRPF a receita auferida que deve ser declarada é a recita bruta deduzida de suas despesas para fazer o negócio girar. A legislação prevê que o Lucro líquido obtido pelo MEI é isento, portanto não tributável do Imposto de Renda Pessoa Física desde que:
O valor respeite os limites previstos para o lucro presumido podendo chegar até 32%.
Ou que o MEI mantenha escrituração contábil e por ela evidencie lucro superior ao limite.
Para que o MEI tenha isenção total sobre seus lucros no IRPF, ele deve manter escrituração contábil. Mas como é sabido o MEI está desobrigado de manter este tipo de escrituração. Sendo assim, cabe uma orientação para que não ocorra problemas futuros junto ao fisco, a contabilidade quando bem executada é a maneira mais eficaz de tomar decisões acerca de futuros investimentos e a única forma de respaldar lucro líquido isento acima dos 32% na declaração do IRPF.